פסק-דין בתיק ת"א 6157-08

נתוני רקע ועובדות

1.         לפניי תביעה ותביעה שכנגד כספיים שהגישו הצדדים זו כנגד זה. בתביעתה תובעת התובעת, תשלום חוב בגין דמי שכירות מבנה אותו שכרה הנתבעת 1 היא גם התובעת שכנגד, עמק הקור בע"מ (להלן: " הנתבעת") מהתובעת והנתבעת שכנגד, מבני לוגיסטיקה בע"מ (להלן: "ה תובעת") בגוש 17458 חלקה 8 באזור התעשייה במגדל העמק (להלן: " המבנה"). התביעה מופנית גם נגד הנתבע 2 והתובע שכנגד, מר מרדכי גולדמינץ (להלן: " מר גולמינץ"), שהינו מנהלה של הנתבעת, ואשר לטענת התובעת הינו ערב לקיום כל התחייבויותיה של הנתבעת בגין חוזה השכירות מכוח חתימתו על כתב ערבות. התביעה שכנגד הוגשה גם כנגד מנהלה של הנתבעת שכנגד מר גדי עשת (להלן:" מר עשת").

2.         בשנת 2005 פורסם מכרז ע"י כונס הנכסים של מפעל פרי העמק (להלן: " פרי העמק") למכירת כל המתחם עליו פעל בשעתו המפעל (להלן: " המכרז"). במכרז זכתה התובעת כאשר אחד מהמציעים שניגשו למכרז ולא זכו בו, היה מר צבי שפץ, יועצה של הנתבעת בתחום בתי הקירור (להלן: "מר שפץ"). כאמור התובעת זכתה במכרז ומר שפץ הציע כי הנתבעת תשכור מהתובעת את המבנה על מנת להפעיל בו מחסן קירור. מר שפץ היה גם זה שניהל את המו"מ להשכרת המבנה כאשר הוא מלווה לעיתים בנתבע.

3.         ביום 05.02.06 נחתם הסכם שכירות בין התובעת לנתבעת, לפיו התובעת השכירה את המבנה לנתבעת לשלוש שנים, שתחילתן ביום 05.08.06, מיד בתום תקופת הרשות בת 6 חודשים (להלן: "ההסכם"). תקופת רשות זו ניתנת לנתבעת לצורך ביצוע שיפוצים והתאמות במושכר, ללא תשלום דמי שכירות, בהתחשב בעובדה שהנכס יושכר ל 3 שנים לפחות, מעבר לתקופת הרשות. במסגרת ההסכם התחיבה הנתבעת לשלם לתובעת דמי שכירות חודשיים בסך 5,000$ כאשר המר גולדמינץ ערב לחובותיה של הנתבעת כלפי התובעת בערבות אישית, עליה חתם במועד החתימה על ההסכם. בנוסף היה על הנתבעת להפקיד ערבות בנקאית בסך 30,0000$ . ערבות זו לא הופקדה מעולם.

4.         להבטחת התשלומים, במעמד חתימת ההסכם הפקידה הנתבעת בידי התובעת 36 המחאות דחויות בסך שקלים השווה ל - 5,000$ כל אחת. מועד הפירעון של ההמחאות הנ"ל נרשם לכל חודש עוקב החל מיום 05.08.06 ואילך. ההמחאות שנמשכו עבור החודשים אוגוסט 2006 וספטמבר 2006 שולמו ונפרעו כסדרן, אך ההמחאה שניתנה ע"י הנתבעת בגין דמי השכירות לחודש אוקטובר 2006, חוללה ע"י הבנק הנמשך באי פירעון מהטעם של העדר כיסוי.

לאחר פנייה של התובעת אל הנתבעת, הסדירה זו האחרונה את התשלום עבור חודש אוקטובר 2006 ודאגה לביצוע התשלומים בגין דמי השכירות עד וכולל חודש פברואר 2007. ביום 20.02.07, כשנה לאחר חתימת הסכם השכירות, פנתה הנתבעת אל התובעת וטענה כי הרשות המקומית מסרבת לתת לה רישיון עסק מכוון שהשימוש במבנה למטרת "בית קירור" הינו בניגוד לשימושים המותרים במקום.  בא כוחה של הנתבעת אף הודיע על החזרת המבנה לרשותה של התובעת. ביום 06.03.07 או בסמוך לכך ביטלה הנתבעת את ההמחאות הדחויות, אשר הופקדו בידי התובעת במעמד חתימת ההסכם ומיד לאחר מכן נטשה הנתבעת את המבנה.

לאחר נטישת המבנה ע"י הנתבעת, פעלה התובעת למציאת שוכר חלופי למבנה.

ביום 29.03.07 נחתם הסכם להשכרת הנכס, בין תובעת לחברת סנו, אשר במסגרתו התחייבה סנו לשכור את הנכס לשלוש שנים תמורת דמי שכירות חודשיים של 6,000$, שיתחילו כ - 60 יום מיום חתימת ההסכם. בתקופה זו התחייבה הנתבעת כלפי סנו לבצע עבודות במבנה על מנת להתאימו לצרכיה של סנו.

בטרם אכריע במחלוקות שבין הצדדים אציג בתמצית את טענותיהם.

טענות התובעת

5.         התובעת מפנה לסעיף 6 להסכם אשר קובע כי הנתבעת ראתה ובדקה את המבנה, בטרם החתימה על ההסכם, ומצאה אותו מתאים לדרישותיה ולמטרת השכירות, אשר הוגדרה כ"ניהול עסק של מחסני קירור, אחסון ושירותי לוגיסטיקה". בנוסף, הצהירה הנתבעת בהסכם כי היא מוותרת על כל טענה כלפי התובעת בדבר אי התאמה ביחס למבנה. על כן, אל לה לנתבעת להלין אלא על עצמה אם גילתה לאחר מכן שהמבנה אינו מתאים לצרכיה. לעניין רישוי עסקה של הנתבעת, התובעת טוענת כי הצדדים הסכימו מפורשות בסעיף 19.1 להסכם, כי התובעת איננה אחראית כלפי הנתבעת לקבלת רישיונות או אישורים מהרשויות המוסמכות, וכי בכל מקרה לא יראו בפעולת ההשכרה הצהרה או מצג כי לנתבעת יינתנו הרישיונות להפעלת המושכר בהתאם למטרת השכירות. למרות האמור, עקב הצהרותיה של הנתבעת לא נערכה על ידה כל בדיקה רצינית באשר למצבו המשפטי או התכנוני של המבנה. הנתבעת הסתפקה בביצוע בדיקות שטחיות וזאת מכוון שהנציג מטעמה, מר שפץ, הכיר את המקרקעין והמבנה, על כל ההיבטים הרלוונטיים, לפני ולפנים. לכן, בטרם חתימה על ההסכם ידעו הנתבעת ונציגה כי השימוש היחידי שניתן לעשות במבנה, על פי ההיתרים הקיימים, הוא הפעלת בתי קירור. הנתבעת לא עשתה דבר על מנת לקבל רישיון עסק ואף לא טרחה כלל להגיש בקשה לקבלת הרישיון והסתפקה, על פי טענתה, בשיחת טלפונית עם מפקח בשם דודי.

6.         בהתייחס לטענותיהם הנוספות של הנתבעים, משיבה התובעת לא הוכח כי היא או מר עשת ידעו שלא ניתן לקבל רישיון להפעלת בית קירור במבנה, והסתירו ידיעה זו מהנתבעת במודע ובמתכוון. למעשה השימוש היחידי שניתן לעשות במבנה, על פי ההיתרים קיימים, הוא הפעלת בתי קירור. באשר להליכים המשפטים בנוגע למקרקעין עליהם שוכן המבנה, הליכים אלה, אשר ננקטו כשנה לאחר ההתקשרות בין הצדדים, היו אך ורק בנוגע למסוף המכולות, והן נדחו כולן ע"י בית המשפט או נפתרו בפשרה אשר במסגרתה מסוף המכולות ממשיך לפעול כסדרו. אין ולא היו בהליכים המשפטים שננקטו כנגד התובעת, ואשר כאמור הוכרעו לטובתה, כדי להשפיע כהוא זה על האפשרות של הפעלת בית קירור ע"י הנתבעת במבנה, ומשכך לא הייתה כל סיבה בגינה הייתה חייבת התובעת ליידע את הנתבעת בדבר קיומם של ההליכים. 

7.         התובעת ממשיכה וטוענת כי לאור הביטול של המחאות הנתבעת בתחילת חודש מרץ, ונטישתה את המבנה, הנתבעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית. בניסיונה להקטין את נזקיה השכירה התובעת כאמור את המבנה לחברת סנו. ביום 29.03.07 נחתם הסכם להשכרת הנכס, בין תובעת לחברת סנו, אשר במסגרתו התחייבה סנו לשכור את הנכס לשלוש שנים תמורת דמי שכירות חודשיים של 6,000$, שיתחילו כ - 60 יום מיום חתימת ההסכם. בתקופה זו התחייבה הנתבעת כלפי סנו לבצע עבודות במבנה על מנת להתאימו לצרכיה של סנו. ביצוען של עבודות ההתאמה, כמו גם מציאת שוכר חלופי, וכל העלויות הכרוכות בכך הסבו לתובעת, לטענתה, נזקים בפועל בסך 256,231 ש"ח. נזקים אלה כוללים את דמי השכירות שהתבעת לא שילמה עד תחילת תקופת השכירות של סנו, זיכוי הנתבעת בדמי השכירות "העודפים" ששילמה סנו יותר מהנתבעת, עלות השכר המבנה לסנו והוצאות משפטיות בהן נאלצה התובעת לשאת בעקבות החלפת השוכרים. לחלופין, התובעת טוענת כי מאחר והנתבעת הפרה הפרה יסודית את ההסכם, בהתאם לסעיף 22 להסכם עליה לפצות את התובעת בפיצוי המוסכם בסך 145,589 ש"ח וכן בסך נוסף של 88,367 ש"ח עבור דמי השכירות שלא שולמו ע"י הנתבעת עד תחילת תקופת השכירות של סנו.

טענות הנתבעים

8.         הנתבעים כפרו בטענות התובעת וטענו כי הנתבעת שכרה את המבנה לצורך ניהול עסק של מחסני קירור, אחסון ושירותי לוגיסטיקה. מטרה זו צוינה בהסכם מיום 5.2.06. מאחר ובעת חתימת ההסכם לא היה הנכס ראוי לשימוש הוסכם, ללא תלות, בכל תנאי אחר מתנאי ההסכם, כי התשלום יבוצע החל מחודש אוגוסט 2006 ועד להשלמת העבודות (תקופת הרשות). לטענת הנתבעת מר עשת ידע על מטרת השכירות וידע כי בכוונת הנתבעת להקים במקום מחסן קירור. המבנה אשר הושכר לנתבעת היה בעבר מחסן הייצור של פרי העמק ולא חדר קירור ולפיכך לא הוכח כי ניתן היה בפועל לעשות בתחום זה מחסן קירור ושינוע לוגיסטי. שינוע זה כלל קליטה והוצאה של סחורות קפואות אשר מגיעות באמצעות סמיטריילרים ומופצות באמצעות משאיות קירור כבדות. כחלק ממטרת השכירות אמורה הייתה הנתבעת להתקשר עם חברות שונות לצורך אחסון ואפסון הסחורה אשר מצריכה קירור למועדים קבועים  מראש, כך שקבלת רישיון העסק במועד הינה נקודה קריטית לצורך מימוש מטרת השכירות.

9.         התובעת לא גילתה לנתבעת על קיומם של הליכים משפטיים אשר התנהלו בשנת 2006 בינה לבין עיריית מגדל העמק (בנוגע לחלקה 8, החלקה בה נמצא המושכר), גם כאשר ידעה על קיומם חודשים בטרם החלו. יש לציין כי התובעת ידעה על ההליכים המשפטיים אלה אולם מר שפץ, שהיה מעורב במכרז לרכישת המבנה, כלל לא היה מודע אליהם. במשך כל אותה התקופה המשיכה הנתבעת בעבודות להתאמת המבנה אשר עלו עשרות אלפי שקלים. לטענת הנתבעת להליכים משפטיים אלה ישי חשיבות רבה שכן לצורך מימוש מטרת השכירות יש צורך לעשות שימוש ברכבי תובלה ושינוע שוטף של סחורה. ההליכים המשפטיים התנהלו בנוגע למסוף המכולות אשר הוקם על חלקה 8 ללא היתר בנייה כדין וללא רישיון. לעובדה זו יש חשיבות רבה שכן כתוצאה מהפרות אלה של התובעת, לא ניתן היה לקבל רישיון עסק בחלקה 8 כולה. על כן, כאשר הנתבעת ניסתה להתחיל בתהליך לקבלת רישיון עסק היא נענתה כי הדבר אינו אפשרי. זאת ועוד, הנתבעת  נענתה כי הרשות המקומית תסרב לתת לה רישיון עסק מכיוון שהשימוש במבנה כבית קירור הינו בניגוד לשימוש המוכר במקום וקיימות בעיות משפטיות לגבי הפעלת עסקים במתחם. הודעה זו התקבלה בהפתעה ע"י הנתבעת, שכן לא נאמר לה דבר על התנגדות של הרשות המקומית בעת חתימת ההסכם ובעת ביצוע ההשקעות להתאמת המבנה.

10.        לאור האמור הנתבעים טוענים כי התובעת היא זו אשר גרמה לכך שלא ניתן היה לממש את מטרת השכירות. כתוצאה מהפעלת מסוף המכולות ללא רישיון עסק החלו אותם הליכים משפטיים כנגד התובעת אשר מתייחסים גם לחלקה 8 ואשר השפיעו כאמור על יכולתה של הנתבעת לקבל רישיון עסק. התובעת היא זו אשר גרמה להליכים המשפטיים, ולכן היא זו שגרמה בסופו של דבר לכך שהנתבעת לא יכלה להחזיק במבנה ולכן ההודעה על החזרת המבנה במהלך חודש פברואר 2007 הייתה כדין.

הנתבעים ממשיכים וטענים כי הסתרת ההליכים המשפטיים ממנה ע"י מר עשת מצביעה על התנהלות חסרת תום לב שלו ושל התובעת בעת המשא ומתן לכריתת ההסכם ובעיקר בעת קיום החוזה וזאת בניגוד לחובה המוטלת על צד בהסכם לנהוג בתום לב ובדרך המקובלת. מעשיהם ומחדליהם, אשר לוו בחוסר תום לב מוחלט תוך הצגת מצגי שווא ואי גילוי מהותי, הם אלו אשר הביאו לכריתת ההסכם בטעות ולפיכך לנתבעת הייתה זכות לביטול החוזה ואף לתביעה נזיקית. התובעת ומר עשת ידעו כי הנתבעת משקיעה כספים רבים לצורך התאמת המבנה לצרכיה, ועל אף האמור לא גילו מידע מהותי זה.

עוד לטענתם התובעת אף יצאה נשכרת מחתימת ההסכם עם סנו שכן סנו משלמת שכר חודשי גבוה יותר מזה שהנתבעת  הסכימה לשלם. הנתבעים ממשיכים וטוענים כי דרישתה של התובעת כי הנתבעת תשלם את ההוצאות אשר הוציאה על מנת להתאים את המושכר למטרת השכירות של סנו, הינה מופרכת. הנתבעת סבורה כי  התובעת היא זו אשר צריכה לפצותה ולהשיב לה תשלומים ששולמו על ידה בגין ההשקעות לצורך הכשרת המבנה לצרכיה. מאחר ומטרת השכירות לא קוימה בשל מעשי ומחדלי התובעת, הרי שעליה להשיב לנתבעת את כל אותם כספים אשר השקיעה במבנה. הנתבעים העמידו את סכום תביעתם הנגדית על סך של 200,000 ש"ח.